持家と賃貸どっちが得か、楽待を使って試算してみた

持家がいいか賃貸がいいかは何度考えても、それぞれ利点と欠点が多すぎて何度考えても結局一概には言えない…という結論になってしまう。

そこで実際に数字を入れてみて試算することを考えた。
楽待というと不動産投資家向けのサイトで、複数戸の物件や賃貸中(=相手の都合が合わないと自分では住めない)の物件が中心であるため、直接はマイホームの購入には向かないが、家賃と購入がそれぞれいくらなのかの比較には参考になりそうだ。

特にこの CFシミュレーターhttps://www.rakumachi.jp/property/investment_simulator は優秀で、ローン返済はもちろん、さらに維持費や税金等をしっかりと計算した上でのトータルの損得を1年ごとに算出してくれる。

CFシミュレーターの見方

通常は家賃収入と投資の結果増減するお金/資産を試算するものだが、  家賃収入を賃貸の場合に支払うお金 と読み替えれば、 投資の結果増減するお金=マイホームの場合の損得 となりそうだ。

この画像では、

  • 緑線=家賃の場合の年間支払額
  • 赤線=マイホームと賃貸の年間費用の差額(プラスの場合はマイホームのほうが費用が少なく、マイナスの場合は賃貸のほうが少ない)
  • 赤棒=費用の差額の累計
  • 青棒=もし物件を売却した場合のトータルの損得

を示す。現実的なパターンで比較すると大抵赤棒はマイナスで、青棒はプラスになる。つまり払うお金は増えるが、それ以上に持ち家の資産価値が積みあがるケースが多い。まあもしそうならないなら賃貸・購入どっちがお得かだいぶはっきりしてしまうので笑

ただし賃貸購入どちらも相場の変動や予想外の出来事等によって実際はこれ通りに行かないリスクを大きく孕んでいるので、捕らぬ狸の皮算用かもしれない。

それぞれ入れていく数値について

表面利回り:家賃×12÷物件価格×100(%)で求まる

家賃下落率:家賃と物件価格を自分の予算額として比較したい場合はゼロ。相場で比較する場合は、老朽化すれば家賃を下げないと価値が見合わなくなるので、年間マイナス1%くらいが目安…らしい。

固定資産税・都市計画税:デフォルトでは固定資産税は1%(税率1.4×評価額の目安0.7倍?)、都市計画税は0.2%(税率0.3×評価額の目安0.7倍?)くらいで見積もられているが、以下のような減額要因があるので、ざっくり元から入ってる値の2分の1くらいで良さそう。

  • 200m^2以下の宅地の場合は、土地分の固定資産税1/6、都市計画税1/3。マンションの場合も1戸当たり200m^2以下ならOK。
  • 建物は築年数が経つごとに減額される。
  • 新築から数年間は一定条件の下で建物分は2分の1

所得法人税率:お金を得ないなら税金もかからないよね。

管理費・修繕費・その他経費:挙げられる経費としては以下の形か

大規模修繕費:リフォーム費用、戸建てで築古の場合は建て替えを想定して費用を加算すればいいものか。

入居率:自分で住み続けるなら100%w…住めなくなるリスクがあるなら下げる必要があるかもしれないけど。

実際に計算してみた

首都圏近郊に4000万円の戸建て VS 家賃月額16.6万(利回り5%)想定で計算したところ、こんな結果になった。

35年後までで見ると700~800万円の費用増に対して資産の積み上がりが期待できてトータルでは1000万円強の得になる…まあまあな感じの結果になった。

しかし家賃と利回りを1割落とすと(月額16.6万/利回り4.5%)想定で計算したところ、1600万円前後の費用増に対してトータルでは300万円前後の得…やや微妙な結果になってしまった。これなら賃貸で浮いたお金で資産運用するほうがお得かもしれない。リスクがあるのはどっちもどっちだし。

少しの違いでも塵も積もれば山となる…で大きく結果が変わってしまうし精度を上げたくても不確定要素が多いので、結局計算しても何とも言えなくなってしまったw

ただし、これにプラスして住宅ローン減税の恩恵を受けられる場合は最大400万円前後の得にはなる

マイホームは投資よりとても利を出しやすい条件になる

また数字を入力していくと、マイホームでは投資と比べて以下の条件がとても有利なことに気付く

  • 金利:投資用より住宅ローンのが安い
  • 入居率:自分で住むなら100%
  • 税金:お金をもらってないのでゼロ
  • 管理費修繕費:投資の場合は滞納や設備の故障のトラブル対応を業者

実際賃貸投資想定で値を入れてみると…これに含まれない物件価格の値上がりやインフレ等に期待するか、工夫して大きくコストカット出来ない限りは損することに気付いた。一体不動産投資家たちはどのようにして利益を上げているのだろうか…

株式投資を始めて気付いた疑問 -低PBR株がお買い得とは本当か?ー

社会人生活も早2年目になり、たまっていく貯金をそのまま放置するのも勿体ないなと思い株に投じてみるこの頃。
とはいえ株式投資で生き抜くうえでは色々な知識や経験が必要なので、日々情報をあさって調べてみようと思いました。
そんな中で気付いた疑問について書き綴ってみようと思います。

PBRとは

株価/1株当たりの純資産であらわされます。
そのため分子の株価が高い場合は、PBRが高くなります。そのため値が高い場合は概ね割高と言えますね。
またPBRが1の場合は、一株あたりの純資産=株価ですので、理論上はもしその場で会社を清算をすればトントンになって株主に還ってくるでしょうということを表しているようです。
(実際は清算のためにもかなりのコストが掛かるのでそうとは言えませんが)

PBRが1倍以下はお買い得と言えるのか?

PBRが1倍以下の株は、1株あたりの純資産>株価ということになります。なんだか1000円札が900円で売られているみたいで…超お得なように見えますが、必ずしもそうとは言い切れない理由があります。それが以下に述べる通りの内容です。

PBRが1倍以下でも要注意なパターン

1.純資産が目減りする恐れがある場合

赤字の場合

企業が赤字に陥った場合、その分資産/純資産から補填しなければいけないので、目減りすることになります。ここ数年の業績や最近の動向などを踏まえて赤字に転落する危険がないか、元から赤字の場合は黒字に転化する見込みがあるか考える必要があります。

今後賠償金やリコール費用など巨額の負担を支払うリスクがある場合

なぜなら、今後いくら支払うか分からない賠償金については、PBRの計算においては考慮されていないからです。東京電力やタカタなどがこのパターンにあたります。
もし純資産が1兆円あるとしてもし今後支払う費用が2兆円にのしかかるかもしれないとしたら…実質的には総資産はマイナスになり得ます。もし将来純資産がマイナスになったら株価が下がるどころでは済まず、最悪経営破綻からの紙くずもあり得ます。(手持ちの純資産ではリコール費用に耐え切れず、経営破綻したのがタカタのパターンです。)
もちろん上手くいけば危機を回避できるかもしれませんが…競合他社と比べて大きな足枷を抱えながら勝負していくわけで、今度は将来への投資で不利になった結果経営が悪化するかもしれません。いずれにせよ非常に大きなリスクであることに間違いはありません。

2.資産の中身が価格変動する場合

ところでPBRの算出で使われる総資産は(資産-負債)であらわされます。そのため資産の価格が上下すると、その分純資産も変動します。
資産に関しては土地や建物、株や債券など…情勢によって値段の上下が激しいものや、または自社で製作したプロダクトという実際いくらで売れるか分からないようなものも含まれています。
これらは評価額が変動したり見直したりする過程で、損益に含まれることになりますが、見直し次第途端に大幅な損失を計上して資産・純資産が今後目減りするリスクをはらんでいます。
したがって資産と一口に言えども現預金など目減りしづらいものの割合が高いのか、それともほかの資産が多いのかなどを考慮する必要があります。

結論:あくまでPBRは一つの目安。

必ずしもPBRが1倍以下であればお得と言えるかは、上記を踏まえてより詳細に見て自分で判断するしかありません。
例えていうなら、9千円で1万円分のモノが売られていると言われても、隣町の商店街で使える商品券だったり、あるいは1割の確率で全額没収になるクジだったりしたら…買うかどうか悩みますよね。
そのような感じで中身を調べて把握する必要があります…とはいえ、調べるにも限界がありますけどね。突っ込もうとすると簿記/会計の知識が必要になりそうです。
それに、実際に割得だと思っても株価が今後上がるか…どうかは別の話。まあ難しいところではありますが、知れば知るほど面白いと感じるこの頃であります。

愛知県・伊良湖 春の菜の花祭り

桜がまだ早いこの季節、花を求めて菜の花を見に行く。
春を一足二足は先どったかのような陽気な雰囲気に、心が癒やされ、朗らかになっていく。

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    ちょっと南国風

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    入るのをためらい、そっとしておきたくなるような小路

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    菜の花に惹かれる蜂

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