住宅ローン、固定で組むなら当初20年か35年か。

固定金利で借りたい!

変動金利なら昨今は0.5%以下とあって無いような水準が続いているが、個人的にはどうしても将来の金利上昇を無抵抗で受け入れなければならないリスクをとるのが怖いなと感じてしまう。

というのも、金利が上昇すれば返済額は上がる一方で、その時点で買う側からして見ると(同じ返済でも)買える物件の額が下がるので、売って完済したいと思っても売却額が下がることになる…このダブルパンチで資産の大幅減少ひいては破産につながるのは避けたい。物件がどうも高い時代なら尚更と思う。

けど35年固定の金利は微妙に高い

固定金利も住信SBIネット銀行のフラット35(保証型・団信込み)なら1.21%程度(※2020年11月時点。毎月異なる)とはいえ…返済総額を見てみると5000万円の借入に対して利息は約1148万、合計で6148万。将来きっと多少はインフレすると思うのでその分は差し引いて考えたいが、問題は利息の大半は10年20年経たないうちに発生すること。そのスパンだったらインフレ可能性はあれどそこまでは大きくないよなあ。

利息の半分弱は10年後、8割は20年後までに払うことになる

そこで実際に利息はいつまでにどれくらい発生してるのか計算してみると、驚きの結果が出た。なんと47%は10年後、80%は20年後までに支払っていることになっていた。逆に言えばそれ以降は金額も期間も少ないから大した利息が付いてないんだなあ…と

累計利息額割合
10年後536万46.7%
20年後916万79.8%
30年後1120万97.6%
35年後1148万100%

そこで当初固定金利に目を向ける

最近では当初〇年は金利固定、その後返済方法を再度選べるローンもあるみたいだ。固定期間の終了後に選べる金利は割高なので、借り換えや完済ができない状態になっていると利息をカモられる以外の選択肢が無くなって怖いなあ…とは感じていたものの、数年とか10年ではなく20年固定ならむしろ良いのではないかと利息のかかり方を見て思い始めた。

20年という塩梅の良さ

自分が住宅ローンを借りて20年後どうなるかを考えてみる。3歳と1歳だった子供は23歳と21歳になり、独り立ちも目前に迫っているはずだ。子供が独り立ちすれば選択肢は以下の通りに広がる。

住み続ける場合:

  • 金利が低い状態が継続してて、自分もまだ大きな借入ができる状態を(健康と仕事的に)キープできていれば借り換えで低金利を継続できる。
  • もし金利が高くなっていても、最初の10年で得した住宅ローン控除の400万円分など、貯金が残っていればここで返済することで元本もそれなりに減らせる。
  • 教育支出が無くなるので、節制が取れれば極端な繰り上げ返済しても怖くなくなる。利息が膨らむ前に返済を終えられないか。

売却する場合:

残債は半分以下なので、土地の価値が高いエリアなら相場が暴落してなければいくらか手残りが出るはずだ。引っ越し先も広さを抑えたり大人向きの場所にするなど、ちょうど子育てと違う条件にしたい頃で丁度いい。

という具合に状況次第で手段はいくつもあるので、詰みはしないかな…と期待してみる。

具体的にいくら変わるのか

例えば新生銀行の場合、当初20年の金利は0.9%(2020年11月現在・フラット35と同等の金利優遇を受けるために10%の頭金を入れる前提)だった。ここから当初20年間の利息の差を計算してみると、以下の通りとなった。

累計利息額フラット35(保証型)との差
10年後396万140万
20年後673万243万

20年間で243万…月あたり1万円程度だろうか。返済額の絶対値も大きいため割合では10%に満たないが、それなりには大きな差が生じることが分かった。また、20年後の残債は2336万。現在と基準金利が変わらない場合は1.25%(変動)だそうだ。

次は残り15年分の返済について考えてみる。
金利は1.25%の場合と悲観的に見て+3%の4.25%、返済パターンは

  • そのまま
  • 10年に短縮
  • 得した分の250万円を温存して一括
  • さらに住宅ローン減税で得した400万円分を温存して一括(計650万)

の4パターンで試算してみた結果が以下のとおりである。


1.25%4.25%
そのまま返済233万
(月14.3万)
847万
(月17.7万)
頑張って10年で返済156万
(月20.8万)
556万
(月24.1万)
250万円一括返済(期間短縮)180万
(月14.5万,13年)
651万
(月17.5万,13年)
650万円一括返済(期間短縮) 113万
(月15.0万,10年)
401万
(月17.4万,10年)

結論:金利が上がっても得した分一括返済できれば大丈夫そう

なお、35年固定の場合の20年後以降にかかる金利の合計が232万である。もし金利がもし上がっていなければ焦らず返済すれば問題なさそうだ。

仮に金利が今より3%上がって借り換えも出来なかった場合、そのままのペースで返済すると847万とやや手痛い利息がついてしまうが、今までに得した分を一括で返済して債務を圧縮できていれば、あるいは教育費など別用途に使ってしまっていても頑張って10年以内に返済できれば、 大やけどに至る心配は無さそう…と考えるとまあまあ安心できそうな結果だ。

もっとも、 この条件で返済し続ける以外の選択肢も多分あるだろうし、 金利が上がっていれば貯めていた貯金にもそれなりの利子がついて増えているはずだし。

ただ、固定金利の減らし方は当初固定の期間を調整するだけでなく、団信に入らないという手もありそうだ。

若く健康で万一の時に住宅として遺産を残したいと思っていなければ、団信に入らず必要な分だけ別途保険に入る…という手もありそうだ。そのほうが死亡・高度障害だけでなく、身体・精神疾患含む就業不能までカバーしたいなどリスクヘッジする額や範囲も選びやすい。また、予想以上にお金が貯まればあえて保険に入らずにさらにその分繰り上げ返済や流動資産を増やす方向にも切り替えられる。とにかく将来の状況に応じて臨機応変な切り替えが出来るので、次回は団信を使わないケースも試算してみたいと思う。

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